Više od 85 odsto višespratnica u Prištini bez upotrebne dozvole

Desetine hiljada stanova u Prištini su naseljeni, ali bez najvažnijeg pravnog dokumenta: potvrde o tehničkom prijemu. Ovaj nedostatak, koji pogađa preko 85 odsto višespratnica mnoge ostavlja u pravnoj nesigurnosti, prenosi RSE.

Pet godina Besim Šalja i njegova četvoročlana porodica žive u stanu na petom spratu zgrade u naselju „Ruga B“ u Prištini, ali do danas nije njegov zakonski vlasnik.

Šalja je kupio stan početkom 2020. godine za oko 80.000 evra i potpisao ugovor sa investitorom kod notara.

Uprkos tome, njegovo ime se još  ne pojavljuje na zvaničnoj dokumentaciji o vlasništvu u opštini.

„Više puta sam tražio od vlasnika da se stan prenese na moje ime, ali svaki put je odgovor bio da je u procesu dobijanja potvrde o useljenosti u opštini“, kaže Šalja.

Kao razlog navodi se da investitor još nije dobio potvrdu o useljenosti za zgradu, odnosno tehnički prijem.

Ovo je suštinski dokument koji potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da ispunjava uslove za bezbedno stanovanje - uključujući pravilno funkcionisanje električnih instalacija, vodosnabdevanja, grejanja i ventilacije.

Šaljin slučaj nije izolovan. U Prištini, oko 85 odsto višespratnica nema upotrebnu dozvolu.

Prema podacima Nacionalne službe za reviziju, tokom perioda 2017-2021. izdato je samo 46 upotrebnih dozvola za više od 300 visokih zgrada.

„Samo 15 odsto građevinskih dozvola izdatih tokom ovog perioda bilo je opremljeno upotrebnom dozvolom“, navodi se u izveštaju „Efikasnost i efektivnost u procesu izgradnje visokih zgrada u opštini Priština“, koji je u martu objavila Nacionalna služba za reviziju.

U izveštaju se naglašava da se bez upotrebne dozvole, zgrade ne smatraju bezbednim za stanovnike, ne ispunjavaju zakonske standarde za život i ne daju građanima puna zakonska prava na imovinu.

Što se tiče građevinskih dozvola izdatih u periodu 2022–2023, u izveštaju se objašnjava da one nisu uključene u analizu, jer izgradnja još nije završena i ne može se proceniti.

U periodu 2014–2023, opština Priština je izdala ukupno 1.601 građevinsku dozvolu, ali je samo 147 njih završeno upotrebnom dozvolom.

RSE  je zatražio podatke od Ministarstva životne sredine, prostornog planiranja i infrastrukture o stanju stambenih dozvola u svim opštinama Kosova.

Kao odgovor, ministarstvo je saopštilo da ne poseduje konkretnu statistiku, jer je izgradnja u ovoj kategoriji isključiva nadležnost samih opština.

Međutim, u prezentaciji pred Skupštinom Kosova krajem 2022. godine, ministar Ljiburn Aljiu je rekao da je preko 75 odsto zgrada širom Kosova izgrađeno bez građevinskih dozvola i, posledično, bez upotrebnih dozvola.

„Širom Kosova, preko 352.000 zgrada je bez dozvola, dok samo u Prištini ima oko 46.000 takvih zgrada“, rekao je tada Aljiu.

RSE je takođe zatražio podatke od nekoliko najvećih kosovskih opština - Đakovice, Uroševca, Peći, Južne Mitrovice, Gnjilana i Prizrena - o broju građevinskih dozvola i upotrebnih dozvola izdatih tokom perioda 2017-2021, ali nijedna od njih nije odgovorila.

Driton Tafalari, bivši savetnik u Ministarstvu zaštite životne sredine, kaže da je nedostatak upotrebnih dozvola široko rasprostranjen problem u skoro svim opštinama na Kosovu.

On kaže da je situacija još zabrinjavajuća u velikim opštinama, gde je gradnja brojnija i intenzivnija.

Prema njegovim rečima, više 90 odsto stambenih jedinica širom Kosova nema tehnički prijem.

Problem, kaže Tafalari, uglavnom proizilazi iz neodgovornosti investitora koji ne podnose zahtev za upotrebnu dozvolu, ali i iz nedostatka institucionalne kontrole tokom procesa izgradnje.

Dodaje da se mnogi graditelji nisu pridržavali projekata za koje su dobili građevinske dozvole, vršeći proširenja ili izmene koje ih sprečavaju da podnesu zahtev za tehnički prijem zgrade.

„Povećali su površine za izgradnju, dodali spratove iznad onoga što je prihvaćeno građevinskom dozvolom. Stoga, kada postoji neslaganje između građevinske dozvole i stvarnog stanja na terenu, nadležni organ nema pravo da izda potvrdu o upotrebi“, kaže Tafalari.

Ilir Đinoli, profesor urbanizma i prostornog planiranja na Univerzitetu u Prištini, takođe procenjuje da deo krivice leži na graditeljima, ali najveća odgovornost, prema njegovim rečima, pada na opštinske vlasti, koje nemaju dovoljne kapacitete da vrše inspekcije tokom faze izgradnje.

Faton Hodža, predsednik Udruženja graditelja Kosova, priznaje da je veliki broj zgrada naseljen bez potvrde o upotrebi.

Ali, kaže da postoje slučajevi kada su investitori tražili da im se dostavi ovaj dokument, a opštine ga nisu izdale na vreme.

Posledice za građane

Nedostatak upotrebne dozvole ima ozbiljne posledice za kupce kuća, kaže Tafalari.

Pored nedostatka pravne sigurnosti za stanovanje, građani ne mogu da koriste ove nekretnine kao hipoteku za kredite, niti ih mogu legalno prodati, prema njegovim rečima.

„Pored ovoga, postoji i psihološki teret, jer sve vreme imate osećaj da živite u kući koja ima pravnih problema“, kaže Tafalari.

Prema Đinolijevoj proceni, ne gube samo stanovnici od ove situacije, već i same opštine.

„Gde nema upotrebne dozvole, ne postoji mogućnost registracije imovine u katastru. Dakle, svi su na gubitku, uključujući i one koji su kupili stan ili drugu imovinu i opštinu, koja gubi na porezu na imovinu“, kaže Đinoli.

Šta je rešenje?

Da bi se pronašlo rešenje za ovu situaciju, profesor Đinoli kaže da je potrebna volja svih zainteresovanih strana, posebno onih koji direktno imaju koristi.

Prema njegovim rečima, stanovnici bi trebalo da vrše pritisak na opštinske vlasti da sprovedu zakon i izdaju upotrebne dozvole, dok bi vlada trebalo da pomogne opštinama finansijskim resursima, ljudskim i tehničkim kapacitetima.

„Trebalo bi da postoji određeni rok, koji bi obuhvatio inspekciju i sertifikaciju svih zgrada, ne čekajući zahtev graditelja, već idući direktno kod njih“, kaže Đinoli.

Zakon o građevinarstvu predviđa kazne za korišćenje zgrada bez upotrebne dozvole.

Investitori mogu biti kažnjeni od 1.000 do 30.000 evra ako je zgrada u funkciji bez ovog pravnog dokumenta.

RSE je upitao neke od najvećih opština na Kosovu - Prištinu, Prizren, Đakovicu, Uroševac, Peć, Gnjilane... - koliko prate sprovođenje Zakona o građevinarstvu i koliko je građevinskih kompanija kažnjeno zbog korišćenja visokih objekata bez dozvole za upotrebu, ali, do objavljivanja ovog članka, nije dobijen odgovor ni od jedne.