Skok cena nekretnina u regionu: Gde je najskuplji kvadrat na Zapadnom Balkanu?

Stanovi u Albaniji skuplji su za 15 posto, u nekim delovima Skoplja cena kvadrata veća je za 40 odsto, dok se na Kosovu ar zemlje plaća i do pola miliona evra. Srbija, bez obzira što je i dalje najpoželjnija destinacija za kupovinu nekretnina beleži „evropski trend“ od pet procenata. Cene će rasti i u ovoj godini, poručuju sagovornici Kosovo onlajn.

Piše: Arsenije Vučković

Stručnjaci u oblasti trgovine nekretninama ističu da je više razloga zbog čega rastu cene na prostoru Zapadnog Balkana, a kao ključne navode nedostatak radne snage, ali i sve veće troškove izgradnje.

To je najosetnije u Albaniji gde su cene porasle za 15 odsto.

Dijaspora kao „motor“

Akcionar u Agenciji za nekretnine "C21 Irg" iz Tirane Đerđ Stefa kaže da ovaj podatak treba uzeti sa rezervom jer se odnosi isključivo na Tiranu dok će primorski delovi Albanije tek posle ulaska u EU doživeti dramatičan skok cena zemljišta i nekretnina.

„Reč je o prosečnom porastu cena, prema specijalizovanoj studiji u centralnim delovima grada. Cene ne poskupljuju u gradovima Albanije zbog toga što ljudi dolaze u Tiranu. Ima naselja u Tirani, gde cene rastu veoma sporo, a ovde govorim o gornjim spratovima zgrada bez lifta. Naravno, postoje delovi u srednjem prstenu Tirane gde zbog mnogih faktora, rasta turizma, nedostatka hotela... ne bih rekao da su cene porasle 15 odsto, ali da zbog uticaja međunarodnog tržišta cene nažalost rastu“, kaže Stefa u razgovoru za Kosovo onlajn.

Agencije koje se bave nekretninama u Albaniji nisu srećne zbog toga.

„Međutim, tržište funkcioniše nezavisno od naših želja. Na to utiče povećanje prihoda, povećanje kvaliteta gradnje, povećanje troškova izgradnje, povećanje mogućnosti njihovog izdavanja, te činjenica da se stanovi iz mesta stanovanja pretvaraju u poslovnu priliku. To neminovno dovodi do povećanja cena stanova. Nadam se, ali nisam ubeđen, da će rast cena da se uspori i da nekretnine postanu pristupačne za ljude, ali i da neće biti razlike u ceni između onih u regionu i onih u svetu“, smatra Stefa.

Nekretnine u Albaniji najviše kupuje dijaspora zbog čega je nazivaju i „motorom privrede“ ove zemlje.

„Albanci koji žive u inostranstvu i ulažu u Albaniju čine veoma važan deo ’kolača’ transakcija nekretnina. To ima svoje prednosti i mane. Dobra stvar je što je ’motor privrede’, donosi značajan iznos prihoda, uglavnom u evrima. To je bio i jedan od razloga što je prošle godine vrednost evra pala“, objašnjava Stefa.

Prema podacima iz 2023. više od 3. 500 građana koji žive u inostranstvu kupilo je barem jednu nekretninu u Albaniji.

„To uključuje ugovore o preduzetništvu, stanove kupljene sa vlasničkim listom, stanove kupljene za roditelje, stanove za ulaganje. Ovo je takođe način da se ’istovari’ nešto novca. Daću vam konkretan slučaj. Imao sam klijenta koji je živeo u SAD i imao je budžet od 250.000 dolara. Ovim novcem kupio je dva stana u Tirani, u jednom od najboljih delova prestonice. Pitao sam ga zašto nije kupio stan u SAD. Odgovorio je da Albanci i dalje imaju jaku vezu sa zemljom i da misle da jednog dana mogu da se vrate“, kaže Stefa.

Upozorava da to stvara i ozbiljnu kontraverzu.

„Imam klijente koji žive u Tirani i kojima je teško da plate kiriju od 40.000 leka mesečno za stan, a imam i klijente koji žive u inostranstvu koji kažu da 125.000 dolara nije problem zato što za pet godina mogu da uštede novac za kupovinu stana. I to se ne dešava u regionu. Ljudi iz regiona koji emigriraju ne ulažu toliko u svoju zemlju, koliko Albanci“, naglašava Stefa.

Nekretnine u Albaniji kupuju i stranci, a ovaj stručnjak kaže da je uglavnom reč o Česima i Poljacima koji kupuju nekretnine na plaži u Draču, gde je ponuda i dalje dobra i jeftina.

„Zapadna Evropa će početi da kupuje u Albaniji na obali Jonskog mora od Dermija do Jale, a to će se osetiti 2030. godine, kada gradnja na tom području bude završena, sertifikovana i stavljena pod hipoteku“, otkriva Stefa.

Precizira da stranci ne kupuju stanove koji još nisu izgrađeni, zbog garancija i dokumenata vezanih za banke.

„Posle 2030. godine, ulaskom Albanije u Evropsku uniju, južna obala će, nažalost, postati nedodirljiva za Albance, ali veoma pristupačna za strance“, poručuje.

Dodaje da su banke liberalizovale davanje kredita građevinskim preduzećima što je povećalo potražnju i kupovinu nekretnina.

„Banke su do pre nekoliko godina davala kredite tek kada bi objekat bio završen, tada je odobrana i hipoteka. Ali, danas je lakše dobiti kredit, čak i 100 odsto u odnosu na ulaganje. Ti povoljni krediti sada su dostupni i velikoj kategoriji ljudi, ali i onim povlašćenim kategorijama poput policajaca“, navodi Stefa.

Najtraženiji manji stanovi

Ništa bolja situacija nije ni u Severnoj Makedoniji.

Agent za nekretnine i vlasnik „DM agens“ iz Skoplja Margarita Stojanovska kaže u razgovoru za Kosovo onlajn da cene nekretnina u ovoj zemlji beleže konstantan rast od pandemija Kovida čega su u pojedinim delovima Skoplja stanovi skuplji i za 40 odsto.

„Od Kovid krize do danas cene nekretnina u Makedoniji postepeno rastu. Isti trend nastavljen je i sa ratom u Ukrajini, koji je doveo do otežanog i skupljeg transporta, poskupljenja energenata na globalnom nivou, a pre svega do povećanja cene zemljišta po kvadratu. Takođe, u Skoplju na to utiče moratorijum na pojedine detaljne urbanističke planove u atraktivnim opštinama, kao što su Centar, Karpoš i Taftalidze“, navodi Stojanovska.

Zbog manje novogradnje rastu cene starih stanova.

„Veoma veliki uticaj na povećanje cena imao je nedostatak radne snage, posebno vodoinstalatera, električara, fasadera i drugih radnika potrebnih za izgradnju zgrada“, ističe ovaj agent za prodaju.

Dodaje da je u Skoplju tome doprinelo i poskupljenje komunalija pa su cene kvadrata u naseljima Taftalidze, Karpoš i Centar porasle za oko 40 procenata, a na periferiji između 20 i 25 posto.

Bez obzira što je u ovom trenutku cene nekretnina u Severnoj Makedoniji beleže blagi pad, ovaj stručnjak očekuje da će se to uskoro promeniti, posebno za najtraženije kvadrature, stanove do 45 kvadratnih metara.

„Ljudi i dalje veruju da je ulaganje u takve nekretnine privlačnije i zato traže takve stanove“, naglašava Stojanovska.

Za razliku od stanaca koji nisu zainteresovani da kupuju nekretnina u Severnoj Makedoniji, građani ove zemlje, otkriva, sve više se odlučuju da stanove kupuju po turističkim mestima u Grčkoj i Albaniji.

„Naši građani su zainteresovani i kupuju stanove, posebno u susednim zemljama, Grčkoj i Albaniji, u turističkim mestima. Imamo podatke da ima povećanja ovakvih kupovina, oni su im privlačniji, imaju veće zakupnine i kupuju se. Međutim, za razliku od toga, kod nas nema stranaca koji žele da kupe stan, možda neku drugu nekretninu, ali stranci konkretno ovde kupuju vrlo malo stanova“, navodi Stojanovska.

Severna Makedonija trenutno ne nudi olakšice mladima za kupovinu nekretnina, a ovaj agent za prodaju objašnjava da je razlog što vladina mera „Kupi kuću, kupi stan“, nije dala očekivane rezultate.

„Uslovi su bili nepovoljni za mlade. Ili nisu bili kreditno sposobni ili je ta mera važila za stanove od 900 evra po kvadratu. Međutim, nije bilo stana koji bi se mogao kupiti za 900 evra po kvadratu od prve prodaje direktno od investitora. Sada takve mere ne postoje, nema čak ni kredita u bankama koji su za mlade, kamate su dosta porasle“, precizira Stojanovska.

Smatra i da su ovakvi podsticaji potrebni, ali da se mora napraviti neka realna mera koja bi mladima omogućila da dođu do svoje prve nekretnine.

Najskuplji u regionu

Predsednik Kosovske poslovne alijanse Agim Šahini tvrdi da su na Kosovu cene zemljišta i nekretnitna najskuplje u regionu, a da je trenutno najveća potražnja za zemljištem i stanovima u četiri opštine na severu.

„Nekretnine na Kosovu su ozbiljan biznis i najskuplje su na celom Balkanu. To znači da imamo skuplje zemljište nego Albanija, Srbija, Severna Makedonija...“, ističe Šahini za Kosovo onlajn.

To objašnjava činjenicom da se Kosovo prostire na maloj teritoriji, a da je velika potražnja ne samo građana, već i dijaspore i stranih investitora.

„U zavisnosti od lokacije na Kosovu cena jednog ara se kreće od 10.000 do 500.000 evra. Jako je skupo i jako se potražuju dobra mesta na celom Kosovu“, precizira Šahini.

Kaže da je trenutno trend ulaganja u zemljište i stanove na severu Kosova zato što su nekretnine tamo daleko jeftinije nego u drugim delovima.

„Mislim da su se investitori, biznismeni, ali i građani na Kosovu opredelili da ulažu na sever Kosova zato što je tamo jeftinija imovina i tamo još može da se kupi nešto jeftino. Zato građani Kosova tu dosta kupuju zemljište, stanove i ostalo“, precizira Šahini.

Najmanji rast u Srbiji

Stručnjak iz grupacije posrednika u prometu nepokretnosti iz Privredne komore Srbije Milić Đoković objašnjava za Kosovo onlajn da cene nekretnina u Srbiji beleže najmanji rast u odnosu na Zapadnog Balkana, a da je Beograd i dalje „ciljni grad“ za region.

„U Srbiji su najmanje porasle cene u odnosu na region. Mi smo, u odnosu na evroinflaciju, oko pet procenata. E sada, u tih pet posto ulazi cena novogradnje i starogradnje. Najviše je porasla cena nekretnina u Beogradu. Beograd je ciljni grad za sve delove regiona. Poraslo je dosta na Zlatiboru, Kopaoniku, Novi Sad, Niš i Kragujevac. Sve ostalo je na prošlogodišnjem nivou“, kaže Đoković za Kosovo onlajn.

Komentarišući porast cena nekretnina u Albaniji za 15 odsto ovaj stručnjak kaže da je ova zemlja specifična.

„Što se regiona tiče Albanija je malo specifična jer imaju problem sa nedostatkom radne snage. Njihova radna snaga ide na Kosovo, a sa Kosova prema zapadnoj Evropi i imaju veliki problem sa nedostatkom radnika, ne plaćaju ih puno. Kod njih je dnevnica mnogo manja nego kod nas i zašto bi neko radio za 30 evra kada u Evropi može za 70 evra. To je problem i Albanija će ga tek imati“, objašnjava Đoković.

Dodaje da je i Srbija suočena sa nedostatkom radne snage, ali da je kompenzuju dolaskom radnika sa strane.

„Imamo dosta na gradilištima Pakistanaca, Arapa, Turaka, Indusa... Najmanje imamo naših školovanih kadrova, ali nažalost građevinska škola prima malo ljudi tako da je to problem“, ističe Đoković.

Skok cene stanova u regionu komantariše „balkanskim mentalitetom“. 

„U Evropi je tendencija takozvanih najamnih stanova, odnosno vlasništvo je u privatanoj varijanti velikih investitora, firmi, a 50-60 odsto ljudi je u najmu. Kod nas je 90 odsto ljudi u vlasništvu nekretnina tako da smo veliki tradicionalisti. Volimo nekretninu i kod nas je veliko interesovanje za kupovinom“, ističe Đoković.

Nekretnine u Srbiji najviše kupuju domaći kupci, ali i iz dijaspore i regiona.

„Dobar deo je dijaspora, od 10-11 odsto je takvih kupaca. Ali, kupuju i ljudi iz regiona. Dosta kupaca je iz Turske, Ukrajine, Rusije, ima dosta Kineza. Stranci su sve zajedno oko 10 do 15 odsto“, precizira ovaj stručnjak.

Naglašava da Srbija, osim povlastica za svoje građane, nema sličnu opciju za strance, ali da je takav trend i u regionu.

„Čak ima i nekih otežavajućih okolnosti u stanovima u kojima se ne živi, plaća se veći porez. Tako je i u Grčkoj i u Albaniji kada se kupi nekretnina. Italija je tu najliberalnija i zato je popularan Trst jer nemate tih problema. U Grčkoj imate dupli porez jer ne živite u toj nekretnini, pogotovo ako je iznajmljujete. Onda imate ’turistički porez’, porez na dobit koji realno i imate“, navodi Đoković.