Çmimet e pasurive të paluajtshme rriten në rajon: Ku është metri katror më i shtrenjtë në Ballkanin Perëndimor?

Banesat në Shqipëri janë 15 për qind më të shtrenjta, në disa pjesë të Shkupit çmimi për metër katror është 40 për qind, ndërsa në Kosovë një ari tokë kushton deri në gjysmë milioni euro. Serbia, pavarësisht se është ende destinacioni më i dëshirueshëm për blerjen e pasurive të paluajtshme, po shënon një "trend evropian" prej pesë për qind. Çmimet do të rriten edhe këtë vit, thonë bashkëbiseduesit e Kosovo online.

Shkruan: Arsenije Vuçkoviq

Ekspertët e fushës së tregtisë së pasurive të paluajtshme theksojnë se ka disa arsye pse çmimet po rriten në Ballkanin Perëndimor dhe kryesoret janë mungesa e fuqisë punëtore, si dhe rritja e kostove të ndërtimit.

Kjo është më e dukshme në Shqipëri, ku çmimet janë rritur me 15 për qind.

Diaspora si "motor"

Aksioneri në Agjencinë për pasuri të paluajtshme “C21 Irg” nga Tirana, Gjerg Stefa, thotë se ky informacion duhet marrë me rezerv pasi i referohet ekskluzivisht Tiranës, ndërkohë që zonat bregdetare të Shqipërisë do të përjetojnë një kërcim dramatik të çmimeve të tokës dhe pasurive të paluajtshme vetëm pas hyrjes në BE.

“Kjo është një rritje mesatare e çmimeve, sipas një studimi të specializuar në pjesët qendrore të qytetit. Çmimet nuk po rriten në qytetet shqiptare sepse njerëzit vijnë në Tiranë. Në Tiranë ka lagje ku çmimet po rriten shumë ngadalë dhe këtu e kam fjalën për katet e sipërme të pallatit pa ashensorë. Natyrisht që ka pjesë në unazën e mesme të Tiranës ku për shumë faktorë, rritja e turizmit, mungesa e hoteleve... Nuk do të thosha se çmimet janë rritur me 15 për qind, por nga ndikimi i tregut ndërkombëtar, çmimet fatkeqësisht po rriten”, thotë Stefa në një intervistë për Kosovo online.

Agjencitë imobiliare në Shqipëri nuk janë të kënaqura për këtë.

"Megjithatë, tregu funksionon në mënyrë të pavarur nga dëshirat tona. Kjo ndikohet nga rritja e të ardhurave, rritja e cilësisë së ndërtimit, rritja e kostove të ndërtimit, rritja e mundësive për qira dhe fakti që apartamentet po shndërrohen nga zona banimi në mundësi biznesi. Kjo çon në mënyrë të pashmangshme në një rritje të çmimeve të apartamenteve. “Shpresoj, por nuk jam i bindur, se rritja e çmimeve do të ngadalësohet dhe pronat e paluajtshme do të bëhen të përballueshme për njerëzit, por gjithashtu që nuk do të ketë dallim në çmim mes atyre në rajon dhe atyre në botë”, thotë Stefa.

Pronat e paluajtshme në Shqipëri blihen më së shumti nga diaspora, prandaj edhe quhet “motori i ekonomisë” së këtij vendi.

“Shqiptarët që jetojnë jashtë dhe investojnë në Shqipëri përbëjnë një pjesë shumë të rëndësishme të “embëlsirës” të transaksionit të pasurive të paluajtshme. Kjo ka avantazhet dhe disavantazhet e saj. E mira është se është ‘motori i ekonomisë’, duke sjellë një sasi të konsiderueshme të ardhurash, kryesisht në euro. Kjo ishte një nga arsyet pse ra vlera e euros vitin e kaluar”, shpjegon Stefa.

Sipas të dhënave të vitit 2023, më shumë se 3.500 qytetarë që jetojnë jashtë vendit kanë blerë të paktën një pronë në Shqipëri.

“Këtu përfshihen kontratat e sipërmarrjes, apartamentet e blera me titull pronësie, apartamentet e blera për prindërit, apartamentet për investim. Kjo është gjithashtu një mënyrë për të 'shkarkuar' disa para. Unë do t'ju tregoj një rast specifik. Unë kisha një klient që jetonte në SHBA dhe kishte një buxhet prej 250.000 dollarësh. Me këto para ka blerë dy apartamente në Tiranë, në një nga pjesët më të mira të kryeqytetit. E pyeta pse nuk bleu një apartament në SHBA. Ai u përgjigj se shqiptarët kanë ende një lidhje të fortë me vendin dhe se mendojnë se mund të kthehen një ditë”, thotë Stefa.

Ai paralajmëron se edhe kjo krijon polemika serioze.

“Kam klientë që jetojnë në Tiranë dhe që e kanë të vështirë të paguajnë qiranë 40 mijë lekë në muaj për një apartament dhe kam edhe klientë që jetojnë jashtë që thonë se 125 mijë dollarë nuk është problem sepse në pesë vjet mund të kursejnë para për të blerë një apartament. Dhe kjo nuk po ndodh në rajon. Njerëzit e rajonit që emigrojnë nuk investojnë aq shumë në vendin e tyre sa shqiptarët”, thekson Stefa.

Prona të paluajtshme blejnë edhe të huajt në Shqipëri dhe ky ekspert thotë se janë kryesisht çekët dhe polakët që blejnë prona në plazh në Durrës, ku oferta është ende e mirë dhe e lirë.

“Evropa perëndimore do të fillojë të blejë në Shqipëri në bregdetin e Jonit nga Dhërmiu në Jala dhe kjo do të ndihet në vitin 2030, kur ndërtimi në zonë të përfundojë, të certifikohet dhe të hipotekohet”, tregon Stefa.

Ai saktëson se të huajt nuk blejnë apartamente që nuk janë ndërtuar ende, për shkak të garancive dhe dokumenteve që lidhen me bankat.

“Pas vitit 2030, me hyrjen e Shqipërisë në Bashkimin Europian, bregdeti jugor, për fat të keq, do të bëhet i paprekshëm për shqiptarët, por shumë i aksesueshëm për të huajt”, thotë ai.

Ai shton se bankat kanë liberalizuar kreditimin për kompanitë e ndërtimit, gjë që ka rritur kërkesën dhe blerjet e pasurive të paluajtshme.

“Deri para disa vitesh bankat jepnin kredi vetëm me përfundimin e objektit dhe më pas miratohej hipoteka. Por sot është më e lehtë të marrësh një kredi, qoftë edhe 100 për qind të investimit. Këto kredi të favorshme tashmë janë në dispozicion të një kategorie të madhe njerëzish, por edhe të kategorive të privilegjuara si punonjësit e policisë”, thotë Stefa.

Shumica e kërkuar apartamente të vogla

Situata nuk është më e mirë në Maqedoninë e Veriut.

Margarita Stojanovska, agjente imobiliare dhe pronare e “DM agens” nga Shkupi, tha për Kosovo online se çmimet e patundshmërive në këtë vend janë rritur vazhdimisht që nga pandemia e Covid-it, duke i bërë apartamentet në disa pjesë të Shkupit deri në 40 për qind më të shtrenjta.

“Që nga kriza e Covid-it e deri më sot, çmimet e patundshmërive në Maqedoni janë rritur gradualisht. E njëjta tendencë vazhdoi me luftën në Ukrainë, e cila çoi në transport më të vështirë dhe më të shtrenjtë, çmime më të larta të energjisë në nivel global dhe mbi të gjitha, rritje të çmimit të tokës për metër katror. Gjithashtu, në Shkup po ndikohet nga moratoriumi i disa planeve detale urbanistike në komunat atraktive si në Qendër, Karposh dhe Taftalidze”, thotë Stojanovska.

Për shkak të më pak ndërtimeve të reja, çmimet e apartamenteve të vjetra po rriten.

“Ndikim shumë të madh në rritjen e çmimit ka pasur mungesa e fuqisë punëtore, sidomos hidraulikë, elektricistë, fasadorë dhe punëtorë të tjerë të nevojshëm për ndërtimin e objekteve”, thekson ky agjent shitjesh.

Ajo shton se në Shkup për këtë ka kontribuar edhe rritja e çmimit të shërbimeve komunale, kështu që çmimet e metrave katrorë në lagjet Taftalidze, Karposh dhe Qendër janë rritur për rreth 40 për qind, ndërsa në periferi nga 20 deri në 25 për qind.

Përkundër faktit se çmimet e patundshmërive në Maqedoninë e Veriut aktualisht po përjetojnë një rënie të lehtë, ky ekspert pret që kjo të ndryshojë së shpejti, veçanërisht për përmasat më të kërkuara, apartamente deri në 45 metra katrorë.

“Njerëzit ende besojnë se investimi në patundshmëri të tillë është më tërheqës dhe për këtë arsye ata kërkojnë apartamente të tilla”, thekson Stojanovska.

Ndryshe nga të huajt që nuk janë të interesuar të blejnë pasuri të paluajtshme në Maqedoninë e Veriut, qytetarët e këtij vendi, tregon ajo, gjithnjë e më shumë po zgjedhin të blejnë apartamente në destinacione turistike në Greqi dhe Shqipëri.

“Qytetarët tanë janë të interesuar dhe po blejnë apartamente, veçanërisht në vendet fqinje, Greqi dhe Shqipëri, në destinacione turistike. Kemi të dhëna se ka rritje të blerjeve të tilla, janë më tërheqëse për ta, kanë qira më të larta dhe po blihen. Mirëpo, për dallim, këtu nuk ka të huaj që duan të blejnë një apartament, ndoshta ndonjë pasuri tjetër të paluajtshme, por konkretisht të huajt blejnë shumë pak apartamente këtu”, thotë Stojanovska.

Maqedonia e Veriut aktualisht nuk ofron stimuj për të rinjtë për të blerë prona të paluajtshme dhe ky agjent shitjesh shpjegon se arsyeja është se masa e qeverisë "Bli shtëpi, ble apartament" nuk ka dhënë rezultatet e pritura.

“Kushtet ishin të pafavorshme për të rinjtë. Ose nuk ishin të denjë për kredi ose masa zbatohej për apartamentet me çmim 900 euro për metër katror. Megjithatë, nuk kishte asnjë apartament që mund të blihej me 900 euro metri katror nga shitja e parë direkt nga investitori. Tani masa të tilla nuk ekzistojnë, nuk ka as kredi në banka për të rinjtë, kamatat janë rritur shumë”, saktëson Stojanovska.

Ajo gjithashtu beson se stimuj të tillë janë të nevojshëm, por duhet të merren disa masa reale që do t'u mundësonin të rinjve të fitojnë pasurinë e parë të paluajtshme.

Më i shtrenjti në rajon

Kryetari i Aleancës Kosovare të Bizneseve, Agim Shahini, pohon se çmimet e tokës dhe patundshmërive në Kosovë janë më të shtrenjtat në rajon dhe se kërkesa më e madhe për tokë dhe banesa aktualisht është në katër komunat e veriut.

“Prona e paluajtshme në Kosovë është biznes serioz dhe më i shtrenjti në të gjithë Ballkanin. Kjo do të thotë se ne kemi tokë më të shtrenjtë se Shqipëria, Serbia, Maqedonia e Veriut...”, thekson Shahini për Kosovo online.

Ai e shpjegon këtë me faktin se Kosova është e shtrirë në një territor të vogël, dhe se ka kërkesa të mëdha jo vetëm nga qytetarët, por edhe nga diaspora dhe investitorët e huaj.

“Në varësi të vendndodhjes në Kosovë, çmimi i njërit varion nga 10.000 deri në 500.000 euro. Është shumë e shtrenjtë dhe vendet e mira janë shumë të kërkuara në mbarë Kosovën”, saktëson Shahini.

Ai thotë se trendi aktual është që të investohet në toka dhe banesa në veri të Kosovës sepse patundshmëritë atje janë shumë më lirë se në pjesët tjera.

“Mendoj se investitorët, biznesmenët dhe qytetarët në Kosovë kanë zgjedhur të investojnë në veri të Kosovës sepse prona atje është më e lirë dhe ende mund të blesh diçka të lirë atje. Prandaj qytetarët e Kosovës blejnë shumë tokë, banesa dhe gjëra të tjera atje”, saktëson Shahini.

Rritja më e ulët në Serbi

Miliq Gjokoviq, ekspert nga grupi i ndërmjetësve të patundshmërive nga Oda Ekonomike e Serbisë, shpjegon për Kosovo online se çmimet e pasurive të paluajtshme në Serbi po shënojnë rritjen më të ulët në krahasim me Ballkanin Perëndimor dhe se Beogradi mbetet “qyteti i synuar” për rajonin.

“Çmimet në Serbi janë rritur më së paku në krahasim me rajonin. Në raport me euroinflacionin jemi rreth pesë për qind. Tani, ai pesë për qind përfshin çmimin e ndërtimeve të reja dhe të ndërtimit të vjetër. Çmimet e pasurive të paluajtshme në Beograd u rritën më së shumti. Beogradi është një qytet destinacion për të gjitha pjesët e rajonit. Është rritur shumë në Zlatibor, Kopaonik, Novi Sad, Nish dhe Kragujevc. Gjithçka tjetër është në nivelin e vitit të kaluar”, tha Gjokoviç për Kosovo online.

Duke komentuar rritjen me 15 për qind të çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, ky ekspert thotë se ky vend është specifik.

“Për sa i përket rajonit, Shqipëria është pak specifike sepse kanë problem me mungesën e fuqisë punëtore. Fuqia e tyre punëtore shkon në Kosovë, dhe nga Kosova në Evropën Perëndimore, dhe kanë një problem të madh me mungesën e punëtorëve, nuk i paguajnë shumë. Dita e tyre është shumë më e ulët se e jona, dhe pse dikush do të punojë për 30 euro kur në Evropë mund të punojë për 70 euro. Ky është një problem dhe Shqipëria do të ketë një të tillë”, shpjegon Gjokoviq.

Ai shton se edhe Serbia po ballafaqohet me mungesë të fuqisë punëtore, por se këtë po e kompensojnë duke sjellë punëtorë nga jashtë.

"Ne kemi shumë pakistanezë, arabë, turq, indianë në kantiere... Ne kemi numrin më të vogël të personelit tonë të arsimuar, por fatkeqësisht shkolla e inxhinierisë së ndërtimit pranon pak njerëz, kështu që ky është një problem," thekson Gjokoviq.

Ai e komenton kërcimin e çmimeve të apartamenteve në rajon me “mentalitet ballkanik”.

“Në Evropë ka një tendencë për të ashtuquajturat apartamente me qira, pra pronësia është në formën private të investitorëve të mëdhenj, kompanive dhe 50-60 për qind e njerëzve janë me qira. 90 për qind e njerëzve këtu zotërojnë pasuri të paluajtshme, kështu që ne jemi shumë tradicionalistë. Ne i duam pronat e paluajtshme dhe ka shumë interes për t'i blerë ato këtu," thekson Gjokoviq.

Pronat e paluajtshme në Serbi blihen kryesisht nga blerësit vendas, por edhe nga blerësit nga diaspora dhe rajoni.

“Një pjesë e mirë është diaspora, 10-11 për qind e blerësve të tillë. Por edhe njerëzit nga rajoni po blejnë. Shumë blerës janë nga Turqia, Ukraina, Rusia dhe ka shumë kinezë. Të huajt përbëjnë rreth 10 deri në 15 për qind”, saktëson ky ekspert.

Ai thekson se Serbia, përveç përfitimeve për qytetarët e saj, nuk ka një opsion të ngjashëm për të huajt, por se ky është trend në rajon.

“Madje ka disa rrethana rënduese në banesat ku njerëzit nuk banojnë, paguajnë taksa më të larta. Ky është rasti si në Greqi ashtu edhe në Shqipëri kur blejnë pasuri të paluajtshme. Italia është më liberale atje dhe prandaj Trieste është e njohur sepse nuk i ke ato probleme. Ne Greqi ke taksim te dyfishte sepse nuk banon ne ate prone, sidomos nese e jep me qera. Atëherë ju keni një 'taksë turistike', një taksë fitimi që në fakt e keni," thotë Gjokoviq.